「誰でも儲かる、わけがない 初めての不動産投資必勝ルール 罠を見抜いてお金を増やす」を読んだので読書メモを残します。
なぜこの本を選んだのか
- 不動産投資に興味があったから。
- 筆者のYouTube動画をみて、不動産投資で失敗している人を見て参考になったので、書籍でも詳しく知りたいと思ったから。
この本の目次
第1章 「ワンルーム投資地獄」の教訓 ～気を付けろ、甘い言葉とワンルーム～
第２章 不動産投資の成功法則 ～最初に買った物件で人生が決まる！～
第３章 収益がきちんと上がる物件の条件 ～東京は実質18区だ～
第４章 収益性と出口戦略 ～いい物件は即断即決～
第５章 ローン借入条件をクリアせよ ～借りられるのはどんな人か～
第６章 収支計算のA to Z ～家賃下落や甘くない空室率で考える～
第７章 成功する不動産投資のロードマップ ～リスクを取るか、機を待つか～
第８章 不動産投資のタイミング ～今すぐ買う理由はあるのか～
読書メモ
自分なりの解釈を加えて読書メモを残します。
不動産投資成功には最初の物件が肝要
- 不動産投資は最初の物件で成功がきまる。最初に金食い物件を掴んでしまうと終わり
- よい物件→CF（キャッシュフロー）がプラス→信用力UP＆自己資金が増加→次に物件が購入できる
- 悪い物件→CFがマイナス→手出しでローン返済→自己資金が減少→損切（借金を抱えるor自己破産）
最初の物件が肝心で、いい物件ならキャッシュフローを生む。ローンが順調に返済できるので信用力がアップする。利益が出るから自己資金も作れるそして次の物件を買うことができる。（P57）
キャッシュフローが赤字の物件＝価格上昇に賭けるギャンブルであり、かつ負けの可能性がかなり高いのです。(P61）
自己資金2500万円と年収500万が最低条件
- 収益性において1億円以上の物件が対象となる
- 不動産投資ローンの自己資金には物件価格の20%と諸経費5~10%で合計25%、1億円なら2500万
- 不動産投資ローンに必要な年収は20倍、1億円なら年収500万
勝てる不動産投資には、2500万の資金と年収500万円が必要といえるでしょう（P67）
自宅に資産価値を求めるのは間違い
- 購入した不動産が将来どのくらいの価値があるかは誰にもわからない。
景気がかなりいい、あるいは立地に希少性があるなどのない限り、基本的には価値が下がっていきます。（P78）
家は無駄かもしれないが持っていい
- その人の家族構成、大事にするものによって家に求めるものが違うから。
合理性、経済性も大事ですが、どんな気持ちで、どんな目的で持っている家なのかが一番重要です。（P80）
正直不動産の見分け方
- 免許番号の数字が大きいほど長く営業しているので、安心の目安となる。
- 数字が大きくても、創業者が高齢になり事業を譲渡したケースもあるので注意
収益が上がる物件の条件
- 日本で将来があるのは東京18区だけ。日本は人口減少して家余りが続く。賃貸市場として東京しか生き残れないため。
- 東京18区とは、東京23区から足立区、板橋区、北区、江戸川区、葛飾区を除いた地域のこと
- RCは法定耐用年数（47年）が長くローン期間が長く組める
- 中古は新築プレミアムがない
- 1棟はワンルームに比べて自分一人の裁量で賃貸経営できる
十分な収益性が期待できる物件と投資の方法。それは「東京18区・RC造（鉄筋コンクリート造）の中古ビル1棟買い」です。（P96）
管理はオーナーの仕事ではない
修繕などDIYしないと赤字になってしまうなどの場合は、そもそも不動産投資として失敗（P184）
表面利回りは最低6％必要
- 表面利回りが6％ないとCFがプラスにならない
物件が値下がりしても売却で税金が発生する
- 物件の売却値段が購入時価格より下がっており、譲渡益がマイナスだから税金が発生しないと思っていても税制上はプラスになる場合がある。
- 譲渡所得における所得費とは、物件の購入時の価格ではなく減価償却された帳簿価格となるため。減価償却で年数がたつごとに購入した物件の帳簿価格は下がる。
- 譲渡所得の計算式
- 譲渡所得＝収入金額－取得費ー譲渡費用
- 購入金額が2億3000万円、収入金額（売却金額）が2億円、取得費（帳簿価格）が1億5000万円、譲渡費用が2000万円の場合
- 2億3000万円ー1億5000万円－2000万円＝3000万円の譲渡所得となる
- 個人で物件保有期間が5年未満ならば、税率は39.3％で1179万の課税となる
- 譲渡所得＝収入金額－取得費ー譲渡費用
- 所得税と住民税
買ったときの価格でなく、簿価がベースになることはしっかり覚えておかなければなりません。（P204）
一人で考えないこと
- 不動産業者に乗せられて、今買わないといけないと冷静な判断ができなくなる。
- 家族や友人に相談して冷静になること
セミナーで人脈はできません
- 素人にはセミナーはただのカモ。
物件を売り込もうと考えている人もいますので要注意です（P224）
フェラーリ自慢の人とは付き合うな
- ブランドで着飾ってうまい話をもってくるような人は要注意。外見から入るのが詐欺師の手段。
よくない物件に乗せられるしまい、「相手が立派なオフィスで、立派な高級腕時計をしていて、フェラーリなどに乗っていたから信じた」という人がいました（P228）
感想
- 収益性のよい物件を得る条件として、自己資金2500万円と年収500万が必要の時点で私は対象外でした笑。
- 売却するときに、購入時価格よりも下がっていても譲渡所得が発生する場合があるというのは勉強になりました。
- 不動産投資に限らず、SNSでも投資詐欺師は高級者やブランド品を身につけた写真を上げてますよね。儲かってる風を演出して多くの人が騙されていくんですよね。
- 不動産投資は素人には目利きが難しい、情報が不均衡、海千山千の世界でハードルが高いので、私はこれからも株式投資でいこうと思います。
ではまた！！
